Co to jest podatek PCC? Zasadą jest, że wykonanie czynności cywilnoprawnej podlega opodatkowaniu. Sam katalog czynności, od których należy odprowadzić podatek cywilnoprawny, został uregulowany w artykule 1 ustęp 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Jego treść jest niezwykle obszerna i obejmuje, chociażby takie czynności jak umowa pożyczki, umowa dożywocia, umowy darowizny – w części dotyczącej przejęcia przez obdarowanego długów i ciężarów albo zobowiązań darczyńcy, ustanowienie odpłatnego użytkowania, w tym nieprawidłowego, oraz odpłatnej służebności, umowa spółki, ustanowienie hipoteki. Jednakże z praktycznego punktu widzenia najistotniejsze jest to, że podatek od czynności cywilnoprawnych obejmuje swoim zakresem umowę sprzedaży oraz umowę zamiany rzeczy i praw majątkowych, w tym nieruchomości. 

Czy każda umowa sprzedaży nieruchomości jest opodatkowana podatkiem PCC?

Kupując lub sprzedając nieruchomość, bardzo często skupiamy się na jej wartości i cenie, zapominając o dodatkowych opłatach takich jak opłata za sporządzenie operatu szacunkowego (jeśli decydujemy się na sporządzenie go), taksa notarialna czy właśnie podatek.

Zapewne zastanawiasz się, czy każda sprzedaż nieruchomości jest opodatkowana podatkiem od czynności cywilnoprawnych, czyli popularnym PCC-em. Odpowiedź brzmi „nie”.

Podatek od czynności cywilnoprawnych nie dotyczy nieruchomości zakupionych na rynku pierwotnym, od dewelopera. W takiej sytuacji bowiem sprzedający jest przedsiębiorcą, a transakcja jest zawierana w ramach prowadzenia przez niego działalności gospodarczej. Zakup mieszkania czy też domu od dewelopera będzie objęty podatkiem VAT (który jest już wliczony w cenę nieruchomości – deweloper podaje bowiem cenę brutto). Wysokość podatku zależna jest od rodzaju nieruchomości, którą kupujemy. W sytuacji gdy kupujemy nieruchomość przeznaczoną na cele mieszkaniowe, stawka wynosi odpowiednio 8%, natomiast dla pozostałych nieruchomości została uregulowana na poziomie  23%.

Umowa sprzedaży nieruchomości na rynku wtórnym objęta będzie jednak podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Zadatek a zaliczka? Różnica między zaliczką a zadatkiem

Ile wynosi podatek od czynności cywilnoprawnych przy zakupie mieszkania?

Podstawą opodatkowania w przypadku PCC przy zakupie mieszkania jest wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego – w tym przypadku mieszkania. Sama stawka podatku od czynności cywilnoprawnych przy umowie sprzedaży mieszkania została zaś określona na poziomie 2 %. Wobec tego, jeśli kupujemy mieszkanie za czterysta tysięcy złotych konieczne będzie uiszczenie PCC w wysokości ośmiu tysięcy złotych – dość dużo, prawda? Próba zaniżenia wartości nieruchomości aby zmniejszyć wysokość podatku do uiszczenia nie powiedzie się – urząd jest bowiem upoważniony do tego, aby zweryfikować czy został on uiszczony w odpowiedniej wysokości. 

Kto płaci podatek PCC i w jaki sposób następuje zapłata podatku?

Obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych przy umowie sprzedaży nieruchomości ciąży na kupującym. Jest to obowiązek wynikający wprost z ustawy. Strony nie mogą umową zmienić tego ani podzielić się podatkiem.

Z uwagi na fakt, iż umowa sprzedaży nieruchomości zawierana jest u notariusza, notariusz powinien, działając w charakterze płatnika, pobrać podatek w należnej wysokości i wpłacić go do odpowiedniego urzędu wraz z wymaganą deklaracją. W przypadku umów sprzedaży, które nie wymagają dla swojej ważności formy aktu notarialnego (chociażby sprzedaż samochodu) kupujący jest obowiązany samodzielnie policzyć wysokość podatku, wypełnić odpowiednią deklarację i zapłacić podatek.

Umowa rezerwacyjna mieszkania – wszystko co warto o niej wiedzieć

Czy można uniknąć zapłaty podatku PCC od czynności cywilnoprawnych przy zakupie nieruchomości?

W przeważającej mierze przypadków nie da się uniknąć obowiązku zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych w razie zakupu nieruchomości. Jest to bowiem obowiązek nałożony ustawą. 

Istnieje jednak dość niewielki katalog czynności polegających na zawarciu umowy sprzedaży, które ze względu na swój przedmiot nie podlegają obowiązkowi zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych. Zwolnieniu podlega, chociażby:

24. a) sprzedaż własności gruntów, stanowiących gospodarstwo rolne w rozumieniu przepisów o podatku rolnym, wraz z będącymi ich częścią składową drzewami i innymi roślinami, pod warunkiem, że w wyniku dokonania czynności zostanie utworzone lub powiększone gospodarstwo rolne, a powierzchnia gospodarstwa rolnego utworzonego lub powstałego w wyniku powiększenia będzie nie mniejsza niż 11 ha i nie większa niż 300 ha oraz gospodarstwo to będzie prowadzone przez nabywcę przez okres co najmniej 5 lat od dnia nabycia; zwolnienie to stanowi pomoc de minimis w rolnictwie, o której mowa w rozporządzeniu Komisji (UE) nr 1408/2013 z dnia 18 grudnia 2013 r. w sprawie stosowania art. 107 i 108 Traktatu o funkcjonowaniu Unii Europejskiej do pomocy de minimis w sektorze rolnym (Dz. Urz. UE L 352 z 24.12.2013, str. 9), 
25. b) sprzedaż nieruchomości, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego lub prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym, jeżeli nabywcą jest były właściciel (wieczysty użytkownik):

– nieruchomości wywłaszczonej, któremu przyznano odszkodowanie, a nie przyznano nieruchomości zamiennej,

– nieruchomości sprzedanej na cele publiczne określone w przepisach o gospodarce nieruchomościami, który w razie wywłaszczenia spełniałby warunki do przyznania nieruchomości zamiennej,

– nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego, wykupionych na podstawie przepisów o ochronie i kształtowaniu środowiska 

w wysokości kwoty otrzymanego odszkodowania (uzyskanej ceny), pod warunkiem, że nabycie nastąpiło w ciągu 5 lat od daty otrzymania odszkodowania (zapłaty);

1. c) sprzedaż budynku mieszkalnego lub jego części, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego lub prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym, jeżeli następuje ona:

– w wykonaniu lub w związku z wielostronną umową o zamianie budynku lub praw do lokalu,

– w celu uzyskania w zamian spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu albo budynku mieszkalnego lub jego części, zajmowanego przez nabywcę na podstawie umowy najmu, określonej w przepisach o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych.

Podsumowanie

Jak widać, zakup mieszkania na rynku wtórnym w 99% pociągnie za sobą konieczność zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych. Jest to dość duży koszt, o którym zapomina wielu z nas. Przed samym zakupem mieszkania dobrze jest obliczyć, jaka będzie jego stawka aby uniknąć nieprzyjemnego zaskoczenia u notariusza przy dokonywaniu zapłaty za akt notarialny. 

Masz pytania? Napisz do nas: Formularz kontaktowy