Hipoteka odwrócona – wady i zalety takiej oferty

Odwrócona hipoteka może wydawać się stosunkowo nowym rozwiązaniem na polskim rynku nieruchomości, jednakże wcale tak nie jest. Na terenie Polski hipoteka odwrócona nie cieszy się ogromna popularność, a wręcz jest dość mało znana, natomiast w krajach anglosaskich jest częściej spotykana.

Odwrócona hipoteka to oferta, którą składa właściciel danej nieruchomości bankowi. Rozwiązanie to pozwala na uzyskanie dochodu z mieszkania w zamian za przeniesienie własności nieruchomości na rzecz banku. Wydaje się dość dziwnym przedsięwzięciem, a mimo wszystko wiele osób coraz częściej poszukuje możliwości maksymalnego wyeksploatowania potencjału jaki kryje w sobie ich nieruchomość, między innymi poprzez odwróconą hipotekę.

Jakie są wady i zalety odwróconej hipoteki? Czy faktycznie jest opłacalnym rozwiązaniem na inwestycję przy wykorzystaniu własnego mieszkania? I czy nie ma lepszych możliwości na wzbogacenie się na nieruchomości?

Czym jest odwrócona hipoteka, czyli garść podstawowych informacji

W polskich aktach prawnych ani w ustawach bardzo długo nie istniał zapis, który w jasny sposób przedstawiałby i wyjaśniał, czym jest odwrócona hipoteka oraz na jakich zasadach powinna się odbywać.

Aktualnie rolę tę zajmuje Ustawa o odwróconym kredycie hipotecznym, która na mocy prawnej reguluje postępowania w sytuacji hipoteki odwróconej.

Art. 4 Ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym

„1. Przez umowę odwróconego kredytu hipotecznego bank zobowiązuje się oddać do dyspozycji kredytobiorcy na czas nieoznaczony określoną sumę środków pieniężnych, których spłata nastąpi po śmierci kredytobiorcy, a kredytobiorca zobowiązuje się do ustanowienia zabezpieczenia spłaty tej sumy wraz z należnymi odsetkami oraz innymi kosztami.

2. Kredytobiorcą może być osoba fizyczna, która jest właścicielem nieruchomości lub której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, lub prawo użytkowania wieczystego. Kredytobiorcą może być również osoba fizyczna będąca współwłaścicielem nieruchomości lub której przysługuje udział w spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu, lub w prawie użytkowania wieczystego”.

Interpretując powyższe przepisy, można od razu zauważyć, że odwrócona hipoteka jest niczym innym jak przeciwieństwem zwykłej hipoteki.

W standardowym przypadku interesant chcący kupić nieruchomość idzie do banku i chce skorzystać z jego pomocy finansowej, zaciągając kredyt hipoteczny. Charakteryzuje się on ściśle określoną, dużą sumą oraz długim okresem. Bank chcąc zabezpieczyć swój interes i być przygotowanym na ewentualne komplikacje wynikające z braku spłaty rat kredytowych przez kredytobiorcę, ustanawia hipotekę. Jest to wpis do księgi wieczystej nieruchomości, mówiący, że w przypadku przerwania spłaty kredytu, prawo do całkowitego zarządzania nieruchomością przechodzi na bank.

Natomiast odwrócona hipoteka to, niemal rozumiana dosłownie, sytuacja odwrotna. To osoba fizyczna będąca już właścicielem mieszkania lub domu chce zawrzeć umowę z bankiem, na podstawie której otrzyma od niego comiesięczną wypłatę. Kwota ta jest również ściśle określona, ale pociąga za sobą konsekwencje konieczności przeniesienia praw własności do nieruchomości na rzecz banku. Owe przeniesienie własności lokalu następuje w chwili śmierci dotychczasowego właściciela mieszkania, a więc strony umowy.

Zobacz także:

Umowa rezerwacyjna mieszkania – wszystko co warto o niej wiedzieć

Przykład odwróconej hipoteki

Do wyjaśnienia tego, jak działa odwrócona hipoteka i jakie występują w niej zależności, można przysłużyć się przykładem Pana Jana. Pan Jan jest siedemdziesięcioletni pełnoprawny właściciel mieszkania w spółdzielni mieszkaniowej w Gdańsku. W chwili jego śmierci mieszkanie przeszłoby na rzecz jego dwójki dzieci – syna Marka i córkę Annę. Zgodnie z zasadami dziedziczenia ustawowego każde z nich dostałoby po połowie tegoż spadku.

Jednak Jan zdecydował się na skorzystanie z odwróconej hipoteki i zawarł umowę z bankiem XYZ. Na podstawie tej umowy Pan Jan otrzymuje co miesiąc 1000 zł, które może wykorzystać na dowolny środek. Natomiast po śmierci Pana Jana, na podstawie podpisanej przez obie strony umowy o odwróconej hipotece, bank staje się właścicielem mieszkania Pana Jana. Dzieciom, czyli Markowi i Annie będącymi jedynymi spadkobiercami Pana Jana, należy się prawo dziedziczenia wszystkich innych składników majątku ojca, w tym między innymi całego wyposażenia mieszkania, będącego przedmiotem hipoteki odwróconej.

Pieniądze, które otrzymywał Pan Jan w ramach umowy z bankiem o odwróconej hipotece, mogą zostać wypłacone jednorazowo w całości lub w formie rat. Wszystko to zależy od ustanowień zapisanych w treści umowy.

Odwrócona hipoteka z prawnego punktu widzenia

Przedmiotem hipoteki odwróconej może być prawo własności nieruchomości, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu oraz prawo użytkowania wieczystego.

Zgodnie z prawem regulującym zasady przebiegu odwróconej hipoteki oraz postanowieniami zawartymi w umowie podpisywanej przez obie strony, bank wypłaca właścicielowi nieruchomości jasno wyznaczoną sumę, a za całkowitą spłatę odwróconej hipoteki uznaje się śmierć właściciela. Kwota odwróconej hipoteki ustalana jest w oparciu o aktualną rynkową wartość danej nieruchomości.

Umowa pomiędzy stronami powinnam mieć oczywiście formę pisemną, a bank powinien dołączyć do niej odpowiednie oświadczenie o ustanowieniu hipoteki. Z prawnego punkty widzenia kredytobiorca może w ciągu 30 dni od dnia zawarcia umowy odstąpić od niej, czego konsekwencją jest nakaz wzajemnego wzrostu wszystkiego, co zostało otrzymane podczas zawarcia umowy.

Z punktu widzenia właściciela może on w dozwolonym momencie zrezygnować z umowy i odwróconej hipoteki, równocześnie spłacając zaciągnięty przez siebie kredyt. W przypadku spłaty bank nie może pobrać żadnej prowizji, o czym mówi przepis art. 13 ust. 2 Ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym.

Do zawarcia umowy o odwróconym kredycie hipotecznym kredytobiorca musi spełniać określone warunki, na przykład posiadać aktualne ubezpieczanie domu lub mieszkania od zdarzeń losowych, dokonywać remontów i napraw na bieżąco, dzięki czemu stan techniczny nieruchomości nie będzie się pogarszał. Właściciel mieszkania musi również spłacać podatki i opłaty obowiązkowe związane z korzystaniem danego lokalu lub nieruchomości w sposób terminowy oraz niewzbudzający podejrzeń.

Jakie wady oraz zalety posiada instytucja odwróconej hipoteki?

Odwrócona hipoteka to oferta, która wydaje się idealna dla osób samotnych, nieposiadających pełnoprawnych spadkobierców majątku. Daje możliwości pozyskania dodatkowych środków finansowych bez spełniania skomplikowanych wymogów, ponieważ jedynym wymogiem jest posiadanie nieruchomości.

W odróżnieniu od zwykłej hipoteki bank nie ocenia zdolności kredytowej danej osoby, ponieważ jego zabezpieczeniem jest lokal, będący przedmiotem umowy o odwróconej hipotece.

Umowa zawarta między obiema stronami może zostać rozwiązana w każdej chwili, a jej warunkiem jest jedynie spłata zaciągniętego kredytu. Co ciekawego, pełnoprawni spadkobiercy mogą spłacić zadłużenie po śmierci właściciela i odzyskać własność nieruchomości.

Choć odwrócona hipoteka może wydawać się atrakcyjnym rozwiązaniem, ma ona również swoje wady. Kwota wypłacana w ramach umowy nie zawsze spotyka się z oczekiwaniami właściciela mieszkania. Jest także problem dla spadkobierców, którzy chcąc zatrzymać prawo do nieruchomości, muszą spłacić otrzymaną kwotę o spadkodawcy lub liczyć się z utratą praw do lokalu.

Alternatywa dla odwróconej hipoteki? Skup nieruchomości!

Na współczesnym rynku nieruchomości trzeba być ostrożnym i uważać na złudnie atrakcyjne oferty odwróconej hipoteki, aby nie paść ofiarą oszustwa. Lepszym rozwiązaniem dla odwróconej hipoteki lub zawarcia umowy z fałszywymi funduszami hipotecznymi jest skup przez biuro skupu nieruchomości.

Skup nieruchomości oferuje szybką realizację transakcji, ale także korzystną dla każdego właściciela mieszkania formę gotówki od ręki do ręki. Prowadzimy błyskawiczny skup mieszkań, działek, lokali lub innych nieruchomości oraz pomagamy z dopełnieniem wszelkich formalności związanych ze sprzedażą nieruchomości.

Wypełnij formularz kontaktowy, a my zadzwonimy do Ciebie i przedstawimy swoją ofertę skupu!

Jeśli chcesz sprzedać nieruchomość szybko i za gotówkę, wypełnij formularz, a otrzymasz ofertę zakupu w ciągu 24H!


    [honeypot website]

    DODATKOWE INFORMACJE

    Miejsce postojowe
    Garaż
    Balkon / taras
    Piwnica
    Strych / poddasze użytkowe


    Aby wycenić pozostałe rodzaje nieruchomości (dom, działkę, lokal użytkowy, budynek, poddasze itd.) skontaktuj się z nami za pośrednictwem formularza kontaktowego lub telefonicznie